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www.777888.com-禹洲地产密集融资负债达555亿 上市十年净利率由55%跌至15%

来源:99真人备用网址 日期:2020-01-10 14:56:11 人气:1220

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www.777888.com,自《长江商报》消息进入白银时代以来,住宅企业已经披上了野蛮扩张的外衣,“高质量增长”已经成为行业共识。其中,福建房地产公司代表禹州房地产(01628.hk)一再强调“规模”、“利润”、“风险”和“三驾马车”的均衡发展。然而,目前,该公司正在远离这一愿景。

根据半年度报告数据,随着收入和净利润的上升,禹州房地产的毛利率降至27.00%的历史低点。净负债率从2018年同期的62.96%上升至72.70%;贷款总额也从去年同期的365.48亿元增加到555.16亿元,增长51.90%。

禹州房地产相关负责人在接受《长江商报》记者采访时坦言,随着行业竞争的加剧和洗牌,整个行业毛利率的下降在未来是不可避免的。与此同时,行业监管的深化,作为资本密集型的房地产行业,融资成本上升和负债率上升是行业面临的共同问题。

在业绩黯然失色的同时,禹州房地产将在17个月内更换首席财务官的消息最近引起了业内人士的关注。一些分析师认为,财务人员的频繁变动可能是由于运营压力。对此,禹州房地产相关官员表示:“事实上,三位财务总监的任期超过11年。禹州房地产首席财务官最近的变动对公司的战略发展和财务稳定没有影响,也没有运营压力。”

毛利率降至市场最低点。

与前几年相比,今年上半年禹州房地产的表现不太好。

近日,禹州房地产发布了2019年半年度报告。报告期内,合同销售额达到284.74亿元,同比增长32.47%,收入116.37亿元。同比增长25.91%;母公司所有者利润16.39亿元,同比增长23.22%。

在双升净收入的背后,禹州房地产的毛利率下降,负债率上升。数据显示,2018年,其毛利率降至上市以来最低水平的30.72%。今年上半年,禹州房地产毛利率为27.00%,同比下降4.53个百分点。

对此,禹州房地产在回复中表示,尽管利润率等指标下降是整个行业面临的普遍问题,禹州27%的毛利率等指标仍优于行业平均水平。

此外,禹州房地产上半年发行了集约型融资债券。1月份发行票面利率为8.625%的5亿美元三年期高级票据、票面利率为8.5%的5亿美元四年期高级票据、票面利率为7.4%的1年期物业管理资产支持证券1.36亿元、票面利率为7.9%的6.76亿元九年期物业管理资产支持证券。2月份发行了5亿美元的五年期优先票据,票面利率为8.5%。4月份发行了20亿元票面利率为6.5%的五年期公司债券和15亿元票面利率为7.5%的五年期公司债券。

因此,禹州房地产加权平均融资成本略有上升,从去年同期的6.52%上升0.95个百分点至7.47%。据披露,2018年上半年禹州的净负债率为62.96%,2019年上半年增至72.70%。贷款总额也从去年上半年的365.48亿元增加到555.16亿元,增长51.90%。

同时,记者查看了其10年上市的财务结果,发现从2009年到2018年,其合同销售额从39亿元增加到560.29亿元,10年间增长了14倍。收入从19.92亿元增加到243.59亿元,十年增长12倍以上。然而,归属于母公司所有者的利润从11.1亿元增加到35.49亿元,仅在10年内增加了两倍。收入和利润的增长是不相等的。与此同时,该公司的净利润从2009年的55.28%降至2018年的15.33%。

禹州房地产坦言,随着行业竞争的加剧和洗牌,未来整个行业毛利率的下降是不可避免的。与此同时,行业监管的深化,作为资本密集型的房地产行业,融资成本上升和负债率上升是行业面临的共同问题。

以平均底价为例,翻了一番

回顾禹州房地产的发展,禹州房地产于1994年在厦门成立,2009年在香港上市。像许多福建房地产公司一样,禹州房地产公司将其总部迁至上海,以加快在全国的销售。

目前,禹州房地产视长三角为“主战场”。然而,近日,禹州房地产董事会创始人兼主席林隆安(Lin Longan)提出,未来大湾区将成为禹州第二大业绩来源。禹州房地产在回复记者时表示,2019年禹州通过拍卖方式收购了佛山土地。

在接受《长江商报》采访时了解到,2018年1月禅城滨海新亭项目通过收购滨海家园“资产包”纳入旗下后,禹州地产和美的地产在今年1月以3.9%的地价和4470元/平方米的底价在佛山市顺德区赢得了一块高品质的地块。

9月13日,《长江商报》记者走访了位于佛山市顺德区湟中北路的地块,得知该项目的案例名称确定为禹州朗亭湾。目前,该项目正在建设中,销售办公室尚未开业。仅市展览馆设在距项目约4.5公里的嘉州市广场。

据展厅销售人员称,该项目仍处于客户存储阶段。预计销售办公室将于10月初对公众开放,并将于10月底首次开放。具体价格尚未确定,精装修可能达到3万元/平方米左右。

纵观整个禹州房地产,自今年以来,征地速度大幅提高。据半年度报告显示,上半年禹州房地产新收购地块地价总计141.3亿元,总建筑面积153.4万平方米,平均地价11106元/平方米。去年同期,新收购土地的地价仅为55.24亿元,总建筑面积为121.6万平方米,平均地价为5297元/平方米。

事实上,在平均底价翻番的背后,禹州房地产(禹州Real Estate)曾多次在合肥、成都等地的拍卖市场高价收购土地,这也被研究机构视为潜在风险。

尺寸的飞跃会导致人员休克吗?

事实上,随着行业寡头垄断竞争格局的逼近,“规模焦虑”日益突出。禹州房地产也提出了“到2020年步入1000亿大军”的目标。据市场估计,该公司的年销售增长率将不会低于49.25%,并面临一定的压力。

2019年,禹州房地产将设定销售目标为670亿元,上半年销售额为284.74亿元,仅为年销售目标的42.50%。

值得一提的是,2018年禹州房地产实现合同销售额约560.29亿元,低于年初设定的600亿元目标。对此,禹州房地产解释称,禹州已主动放缓长江三角洲地区的商品出口,该地区的价格限制最为严格,价值约96亿元人民币的未证实商品的销售将推迟至2019年。

然而,禹州房地产对今年目标的完成持乐观态度,并回应称“有信心达到1000亿目标”。禹州房地产相关官员回答:“9月和第四季度是传统的销售旺季。根据禹州的促销安排,上半年和下半年的促销比例为4: 6,全年的促销价值为1103亿元,这意味着只要禹州完成61%的降级率,年度目标就可以完成。”

随着规模的快速跃升,其人员变动也影响了市场神经。最近,禹州房地产公司的“16个月三人首席财务官”引起了业内观察人士的猜测,认为这是由于经营压力。

据了解,徐金叶于2018年2月9日辞去禹州首席财务官职务,前往华南地区。后来,黄占洪上任,但他只在这个职位上呆了16个多月。他于今年7月7日离职,去了大发房地产公司。现在,禹州房地产财务总监再次被邱玉刚取代。据披露,邱先生于2008年10月至2015年3月期间担任禹州房地产副总裁、首席财务官和公司秘书。这次他又回来了。

针对财务总监在短时间内频繁变动的情况,禹州房地产对记者表示:“事实上,三位财务总监的任期总共持续了11年多。应该说,我们在11年内更换了三名首席财务官。”同时强调,禹州房地产首席财务官最近的变动对公司的战略发展和财务稳定没有影响,也没有经营压力。

●长江商报记者杨玲玲报道

(责任编辑:李嘉玲)

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